El “boom inmobiliario” en Punta Cana expone vacíos de regulación

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Durante años, Punta Cana no solo funcionó como el principal motor turístico de la región Este, sino como el modelo de desarrollo económico que República Dominicana proyectó hacia el mundo. El país posicionó este destino como su carta más sólida para atraer inversión extranjera, consolidándolo como referencia regional y llevándolo a competir de forma directa con Cancún, en México, además del liderazgo del Caribe, Centroamérica, e incluso la región.

Hoy, pareciera que el destino es “víctima de su propio éxito”. En la apertura del Dominican Annual Tourism Exchange (DATE) 2026, el principal evento de comercialización turística del país, el discurso sobre el destino cambió de tono tras las advertencias sobre el desbordamiento de proyectos inmobiliarios en la zona, cuando Frank Rainieri, pionero del desarrollo turístico moderno en el país, advirtió que “hay que regularlo y hay que contenerlo. No puede ser que cualquiera coja una finca, tire caliche y diga que está haciendo una urbanización”, dijo. “Muchos no han hecho planta de tratamiento, no han asfaltado ni puesto servicios, venden y se van… y el problema se queda”, agregó.

El señalamiento sacó a la luz pública nacional lo que durante años parecía un problema ajeno al destino: el desorden urbano, la presión sobre los servicios y el colapso vial, tradicionalmente asociado a Santo Domingo y, más recientemente, a Santiago. De hecho, los “tapones” formaron parte del discurso cotidiano en el principal encuentro del polo turístico del país.

“Tenemos tapones en hora pico” dejó de ser una anomalía para convertirse en una frase recurrente entre actores del sector, repetida incluso como una señal del propio crecimiento.

“Eso hay que enfrentarlo. Le ha faltado coraje al gobierno dominicano para enfrentarlo y a las autoridades locales; ahí han sido unos flojos”, afirmó Rainieri. Desde el sector no solo respaldan las declaraciones, sino que añaden un componente más. “Es muy dañino porque estamos creciendo, pero no nos estamos desarrollando”, agregó Ernesto Veloz, presidente de la Asociación de Hoteles del Este (Asoleste).

Lejos de chocar con el Gobierno, recibió su respaldo y aceptaron su cuota de responsabilidad. Juan Carlos Sánchez Villa, director de la División de Planificación y Programación de la Junta del Distrito Municipal Verón-Punta Cana, lo asumió. “Lo que expresó don Frank Rainieri es la pura realidad del territorio”. Añade que “hay que empezar a regular una serie de desarrollos inmobiliarios que no han cumplido con la ley de ornato y urbanismo”, en referencia a una práctica que, reconoce, se extendió en ausencia de un marco operativo efectivo.

Desarrollo

El volumen de construcción registrado solo en 2025 dimensiona la magnitud del fenómeno. Solo en La Altagracia, el sector privado reportó 1,642 construcciones, una cifra que contrasta con las 186 del Distrito Nacional y las 827 de Santo Domingo. El monto tasado de estas edificaciones superó los RD$25,142 millones, colocándose por encima del valor combinado de ambas demarcaciones.

De acuerdo con datos de la Oficina Nacional de Estadística (ONE), las licencias de construcción en la provincia pasaron de 55 en 2020 a 264 en 2025, un crecimiento de aproximadamente 380%, equivalente a multiplicarse casi por cinco en cinco años. Según la información, el año pasado, La Altagracia se posicionó como el principal eje del mercado inmobiliario nacional.

Las estadísticas disponibles muestran que, en 2025, concentró el 11% del área total inmobiliaria registrada, con 17,167 inmuebles que suman cerca de 68 millones de metros cuadrados. De ese total, el 97% corresponde a viviendas y apenas el 2% a locales comerciales. Hace una década, en 2015 apenas representaba el 3.71% del total nacional. En cinco años avanzó hasta el tercer lugar con 15.12%, y hoy es la única provincia con participación de dos dígitos en 2025.

Los datos territoriales sostienen este panorama. En 2022, la superficie urbanizada de Verón alcanzó 24.734 km2, tras expandirse en 15.367 km2 desde 2010, un crecimiento de 164.1%. La velocidad de ocupación del suelo (1,281 km2 por año) describe una expansión constante que se desarrolló en múltiples direcciones, principalmente hacia el sur, el este y el oeste, señala una publicación de la ONE.

“Resulta que la dimensión de este distrito catastral es más grande que el Gran Santo Domingo, …eso es insostenible”, insistió Rainieri, al vincular la escala territorial con la ausencia de regulación. “Muchos de estos proyectos inmobiliarios no han hecho una planta de tratamiento, no han asfaltado la calle tampoco, no han puesto servicio”.

Desde la planificación, la explicación apunta al origen del proceso. “Verón creció de manera espontánea, sin ninguna planificación vial y sin inversión vial”, señala Sánchez Villa. Reconoce además que la gestión del suelo no estaba en manos directas del distrito, lo que limitó la capacidad de control: “Nosotros antes no podíamos planificar, esto se hacía a distancia”.

El crecimiento poblacional aceleró ese desbalance. “La población creció un 215% entre el censo 2010 y el censo 2022”, indica el funcionario. El ritmo agrava la situación. “Nos llegan 11,000 habitantes cada año”, agregó. A esa presión se suma una dinámica de la zona. “Recibimos 700,000 turistas mensuales y esos turistas se mueven por nuestra ciudad”, explica Sánchez Villa.

La combinación de ambos flujos se tradujo en saturación de infraestructura. “Eso ha producido un colapso en nuestras únicas vías”, explica Sánchez Villa, al detallar que el territorio se articula en torno a dos ejes principales (Avenida Barceló y avenida Punta Cana) y el bulevar turístico. “Tenemos alrededor de 87 barrios que no están conectados, lo que genera un caos”, explica Sánchez Villa, en línea con lo advertido por Rainieri, quien había cuestionado el origen del problema. “¿Por qué vienen los tapones? Porque calles estrechas donde están construyendo mastodontes”, había advertido.

A esto, desde Asoleste agregan que “donde debió haber una avenida, hay una calle y donde debió haber una calle, hay un camino”. Desde el Gobierno responsabilizan a la expansión sin diseño vial, densidad creciente y concentración del tránsito en una red limitada, pero Veloz responde que “el Estado dominicano tiene una deuda gigantesca de más de 40 años con este destino”.

Pero la presión no se limita a la movilidad. “Ante la carencia de un acueducto y un servicio de alcantarillado… tenemos graves problemas”, advierte Sánchez Villa. La solución ha sido individual. “La población se ha autoabastecido a través de la perforación de pozos… y las descargas se están manejando a través de inyección al subsuelo”.

En residuos sólidos, el patrón es el mismo. “La generación de residuos sobrepasa la capacidad de respuesta de nuestra alcaldía”, indica, al vincular el problema con el crecimiento demográfico y el flujo turístico. La población estimada ya supera los 250,000 habitantes, muy por encima de los 138,919 registrados en el censo de 2022. De acuerdo con un reporte publicado por la ONE sobre la provincia, al 2022, Verón concentraba el 27.43% de las edificaciones de la provincia y el 51.34% de las viviendas.

Sector privado

“Esto afecta el destino de cara a las inversiones futuras y genera una negatividad que hace daño a la industria más importante que tenemos”, lamenta Veloz desde Asoleste, al tiempo que es enfático a decir que “nosotros no ponemos un block sin permisos, aquí se empiezan proyectos grandísimos sin tener la permisología completa”.

Aguie Lendor, vicepresidenta de la Asociación de Hoteles y Turismo de República Dominicana (Asonahores), plantea que el crecimiento de Punta Cana no sigue el patrón tradicional de urbanización. “Aquí la gente llega a donde estaba el turista”, señala. El desarrollo hotelero precedió al asentamiento poblacional, generando una expansión posterior de comunidades, servicios y comercio.

“Ya tenemos tapones. Es una realidad”, reconoce. “Tenemos mucha gente y un poquito espacio”. Añade que el modelo original no contemplaba transporte público. “No había… porque los hoteles daban el transporte. Ahora la gente vive aquí”.

Esa transformación redefine el territorio. De un enclave turístico pasa a una ciudad en expansión, con demandas propias de infraestructura, servicios y regulación.

“Sin ordenamiento territorial no vamos a poder crecer”, afirma Lendor, al alinear su posición con la necesidad de establecer límites y criterios de desarrollo.

Ordenamiento territorial

El ordenamiento territorial se posiciona como el eje central para reorganizar el crecimiento de Verón–Punta Cana tras más de una década de expansión sin regulación efectiva. “Lo más importante es que se evacúe el plan de ordenamiento territorial… esa es la espina dorsal”, adelanta Veloz.

Sin embargo, el marco normativo apenas comienza a definirse. Sánchez Villa confirma que el plan de ordenamiento territorial de Verón–Punta Cana está listo para ser sometido a vista pública. “El plan creará normativas que van a regular todo lo que está aconteciendo”, explica.

Desde la planificación local explican que este instrumento no solo establece límites, sino que redefine las condiciones bajo las cuales puede desarrollarse el territorio: “El plan de ordenamiento territorial creará normativas que van a regular todo lo que está aconteciendo”, incluyendo la clasificación del suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable.

En términos operativos, esto implica que los nuevos proyectos deberán cumplir con requisitos de infraestructura desde su origen. “Usted no me puede lotear un territorio para venderlo por solares… tiene que urbanizar”, señala, al detallar que se exigirá la construcción de vías, conexión a redes de agua y sistemas de saneamiento. La medida busca corregir prácticas que permitieron desarrollos sin servicios básicos, trasladando esa responsabilidad a los adquirentes y al entorno.

Aguie Lendor advierte que sin planificación no es posible sostener el crecimiento. “Necesitamos saber dónde va la habitación, qué cantidad de personas aguanta una zona… y qué infraestructura se requiere”.

El plan también contempla el tratamiento de los proyectos ya aprobados o en ejecución, en un intento por equilibrar regulación y seguridad jurídica. Según explica Juan Carlos Sánchez Villa, las iniciativas que cuentan con permisos previos serán reconocidas como tales y podrán continuar su desarrollo, mientras que las nuevas deberán someterse a las normativas establecidas.

Incluirá disposiciones transitorias para regularizar intervenciones existentes, con plazos de adecuación. Implica reorganizar un territorio ya ocupado, con proyectos en distintas etapas y condiciones de aprobación. El reto es ordenar lo nuevo e integrar lo existente en un esquema regulado.

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