Economía
La plaza que promete, el bono que cumple
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<p><strong><em>Grupo Ramos acaba de colocar en el mercado de capitales los ingresos de dos plazas comerciales. Antes de invertir, vale la pena hacerse la pregunta que el mercado tardó demasiado en formularse con César Iglesias.</em></strong></p>
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<p>Imagine que un amigo le ofrece participar en los alquileres de un centro comercial. No le vende el edificio. No le da voz en las decisiones. Solo le transfiere una parte de lo que pagan los inquilinos cada mes. La pregunta natural sería: ¿cuánto? Y la segunda, obligatoria: ¿más que lo que paga el Estado?</p>
<p>Esa es, en esencia, la decisión que enfrenta un inversionista dominicano frente al Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Multiplaza FR No. 02, lanzado por Grupo Ramos en abril de 2026. El instrumento está respaldado por los ingresos de arrendamiento de Multiplaza La Romana y Multiplaza Higüey. La empresa no abre su capital. No cede el control. Solo monetiza los flujos de esos dos activos. Es una operación bien estructurada. Pero una buena operación para el emisor no es automáticamente una buena inversión para quien compra.</p>
<p>El único precedente útil en el mercado dominicano es el Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Accionario Rica, que debutó en mayo de 2022 con un precio promedio de RD$157.15 por título. Su activo subyacente es diferente: acciones de Pasteurizadora Rica, no rentas inmobiliarias. Pero la estructura jurídica es la misma, y las lecciones son transferibles.</p>
<p>Los números, a marzo de 2026, son favorables. Quien compró en la primera sesión y mantuvo la posición acumula una ganancia de capital del 41.8%, equivalente a un retorno anualizado de aproximadamente 9.4%, sin incluir las distribuciones de dividendos de 2022 y 2023. El recorrido, sin embargo, no fue tranquilo. El título tocó un mínimo de RD$130 en mayo de 2023, más de un año después del lanzamiento. Luego subió sin pausa hasta superar los RD$229 en marzo de este año.</p>
<p>La primera lección es de paciencia. Los retornos no llegaron en los primeros meses. Llegaron a quienes aguantaron la volatilidad inicial. La segunda es sobre liquidez. En 2023 se transaron más de RD$9,300 millones en títulos de Rica. Ese mercado secundario activo fue lo que convirtió las ganancias contables en ganancias realizables. Sin compradores, el retorno es solo un número en un estado de cuenta.</p>
<p>El fideicomiso de Multiplaza no tiene ese historial. Empieza desde cero.</p>
<p>Rica apuesta al desempeño de una empresa industrial. Multiplaza apuesta al desempeño de dos activos inmobiliarios específicos. La diferencia importa más de lo que parece.</p>
<p>El rendimiento de un fideicomiso accionario depende de la rentabilidad del negocio: ventas, márgenes, utilidades. El de un fideicomiso inmobiliario depende de variables más concretas y verificables: la tasa de ocupación de los locales, los contratos de arrendamiento vigentes, la duración de esos contratos y la capacidad de renovarlos a precios de mercado. En teoría, eso lo hace más predecible. En la práctica, lo expone a riesgos distintos: el retail dominicano, como el de cualquier economía, no es inmune a cambios en el consumo, la competencia del comercio en línea o la apertura de plazas rivales.</p>
<p>Antes de invertir, hay tres datos que cualquier inversionista debería exigir conocer: la tasa de ocupación actual de ambas plazas, los plazos promedio de los contratos de arrendamiento vigentes, y la estructura de distribuciones periódicas. Un fideicomiso inmobiliario que no distribuye rentas regularmente se comporta más como una apuesta de capital que como una inversión de flujo.</p>
<p>El bono soberano dominicano en pesos es, para cualquier inversionista local, la referencia obligada. No porque sea el instrumento más rentable. Sino porque es el más seguro: su rendimiento es contractual, su respaldo es el Estado y no depende del desempeño de ningún activo particular.</p>
<p>En las emisiones recientes de bonos soberanos denominados en pesos, el Ministerio de Hacienda ha colocado instrumentos con cupones de entre 9.75% y 10.5% anual, dependiendo del plazo. Esos son los números que un inversionista dominicano tiene sobre la mesa al comparar opciones en moneda local. La confianza en el soberano es genuina: en la emisión internacional de febrero de 2026, colocada en dólares, la demanda triplicó la oferta. Los inversionistas institucionales, los fondos de pensiones, las aseguradoras, saben lo que tienen. Un instrumento líquido, con tasa conocida y riesgo soberano.</p>
<p>Para que el fideicomiso de Multiplaza sea una alternativa racional, su rendimiento esperado debe superar ese umbral. La diferencia, lo que los economistas llaman prima de riesgo, debe compensar tres cosas: la variabilidad de los flujos de arrendamiento frente al cupón fijo del bono; la menor liquidez del mercado secundario en los primeros años; y la ausencia del respaldo del Estado. Si esa prima no existe, o es marginal, el bono gana por defecto.</p>
<p>El caso de César Iglesias es el recordatorio más cercano. La acción debutó a RD$128.84 en agosto de 2023 con un entusiasmo que llenó titulares. A marzo de 2026 cotizaba en RD$90, un 30% por debajo del precio de emisión. Quienes compraron ese día sin comparar el rendimiento implícito con el del bono soberano tomaron una decisión de entusiasmo, no de análisis.</p>
<p>La emisión de Grupo Ramos es una buena noticia para el mercado. Amplía las opciones disponibles, introduce el activo inmobiliario como clase de inversión accesible y consolida la madurez de un mercado que lleva apenas siete años emitiendo renta variable. Pero el entusiasmo no es un sustituto del prospecto. Cuando ese documento esté disponible, la primera cifra que un inversionista debe buscar es simple: ¿qué rendimiento anual implica el precio de colocación? Si ese número supera el bono soberano por un margen suficiente para compensar el riesgo inmobiliario y la menor liquidez del título, el fideicomiso tiene un caso sólido.</p>
<p>Si no lo supera, la pregunta se responde sola.</p>
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