\n Carlos Prego
\n <\/a>
\n . <\/p>\n\u00a0Cuando el mercado inmobiliario se tensa, se disparan los precios y se agrava el desequilibrio entre oferta y demanda, ocurre una cosa: los compradores pierden los pocos refugios que les quedaban. En Madrid por ejemplo el 'plan B' de buscar casa en la periferia, en localidades como Alcobendas, M\u00f3stoles o Getafe, es cada vez menos 'plan B' debido al encarecimiento del m2 en toda la comunidad.<\/p>\n
Otro refugio que cada vez ofrece menos consuelo es el mercado de la segunda mano, donde los precios est\u00e1n subiendo ya a m\u00e1s velocidad que en el segmento de la vivienda reci\u00e9n construida. De hecho las casas usadas est\u00e1n encareci\u00e9ndose m\u00e1s r\u00e1pido de lo que ocurr\u00eda en 2007, antes del estallido de la burbuja.<\/p>\n
\u00bfQu\u00e9 ha pasado? Que el mercado de la vivienda 'usada' est\u00e1 cada vez m\u00e1s tenso. Es algo que probablemente haya comprobado en sus carnes cualquiera que est\u00e9 buscando casa, pero que se entiende mucho mejor al consultar las \u00faltimas estad\u00edsticas del INE. En ellas se aprecia c\u00f3mo en un escenario alcista, marcado por la subida general de precios, la vivienda de segunda mano se est\u00e1 encareciendo a mayor velocidad que las propiedades a estrenar.<\/p>\n
Tasa anual del IPV. Total vivienda, nueva y de segunda mano. Porcentaje.<\/p>\n
\u00bfQu\u00e9 significa eso? Como dice m\u00e1s un buen gr\u00e1fico que una larga explicaci\u00f3n, el fen\u00f3meno se entiende mejor con la infograf\u00eda de arriba, obra del propio INE. En ella vemos b\u00e1sicamente la evoluci\u00f3n a lo largo de los \u00faltimos meses del \u00cdndice de Precios de la Vivienda (IPV), un indicador que nos habla de las variaciones en el coste de las casas. Si hablamos del mercado residencial general el IPV creci\u00f3 un 12,9% durante el primer trimestre de 2026, pero la cosa cambia cuando sacamos la lupa y nos fijamos en las diferencias entre las casas nuevas y las usadas.<\/p>\n
En el primer caso, el de las viviendas a estrenar, los precios durante el arranque del a\u00f1o aumentaron un 9,1% en comparaci\u00f3n con el mismo per\u00edodo de 2025. Si hablamos de propiedades de segunda mano ese porcentaje es sin embargo mucho mayor: del 13,5%. \u00bfSignifica eso que los apartamentos usados son m\u00e1s caros que los nuevos? No. Nos muestra es que su mercado se est\u00e1 recalentando a mayor velocidad. Y eso nos da a su vez una pista sobre d\u00f3nde se tensa el mercado.<\/p>\n
\u00bfPuede ampliarse el foco? S\u00ed. El encarecimiento del mercado de segunda mano tambi\u00e9n es m\u00e1s claro cuando comparamos trimestres en vez de a\u00f1os o si cogemos un mapa de Espa\u00f1a y nos fijamos en las diferentes comunidades.\u00a0<\/p>\n
De hecho, solo hay una en la que el precio de las casas nuevas haya subido m\u00e1s r\u00e1pidamente que el de las usadas durante el primer trimestre del a\u00f1o: las Islas Canarias. En el otro archipi\u00e9lago del pa\u00eds, Baleares, la 'foto' es diametralmente opuesta. All\u00ed el precio de las viviendas nuevas subi\u00f3 un 2,5%, las usadas un 15%.<\/p>\n
Territorio<\/p>\n
IPV segunda mano 1\u00ba T 2007 (%)<\/p>\n
IPV segunda mano 1\u00ba T 2026 (%)<\/p>\n
Nacional<\/p>\n
13,0<\/p>\n
13,5<\/p>\n
Andaluc\u00eda<\/p>\n
15,4<\/p>\n
13,6<\/p>\n
Arag\u00f3n<\/p>\n
9,9<\/p>\n
16,4<\/p>\n
Asturias<\/p>\n
16,4<\/p>\n
14,8<\/p>\n
Baleares<\/p>\n
13,9<\/p>\n
15,0<\/p>\n
Canarias<\/p>\n
14,2<\/p>\n
10,6<\/p>\n
Cantabria<\/p>\n
12,6<\/p>\n
14,5<\/p>\n
Castilla y Le\u00f3n<\/p>\n
11,6<\/p>\n
15,8<\/p>\n
Castilla-La Mancha<\/p>\n
15,7<\/p>\n
11,6<\/p>\n
Catalu\u00f1a<\/p>\n
11,6<\/p>\n
10,8<\/p>\n
Comunidad Valenciana<\/p>\n
15,1<\/p>\n
14,9<\/p>\n
Extremadura<\/p>\n
13,4<\/p>\n
12,4<\/p>\n
Galicia<\/p>\n
13,2<\/p>\n
14,1<\/p>\n
Comunidad de Madrid<\/p>\n
11,5<\/p>\n
14,7<\/p>\n
Regi\u00f3n de Murcia<\/p>\n
15,1<\/p>\n
16,3<\/p>\n
Navarra<\/p>\n
11,2<\/p>\n
12,8<\/p>\n
Pa\u00eds Vasco<\/p>\n
12,7<\/p>\n
11,4<\/p>\n
La Rioja<\/p>\n
9,9<\/p>\n
15,3<\/p>\n
\u00bfQu\u00e9 pasaba en 2007? Cuando hablamos de mercado residencial y subidas de precios es inevitable pensar en 2007 porque por entonces Espa\u00f1a estaba sumida en una espiral alcista que derivando en el estallido de la burbuja un a\u00f1o despu\u00e9s.\u00a0<\/p>\n
Por aquel entonces (primer trimestre de 2007) el IPV general era ligeramente mayor que el de ahora (13,1% frente al 12,9% con el que ha arrancado 2026), pero la vivienda nueva y la usada se encarec\u00edan casi a la misma velocidad. Hoy no. Es m\u00e1s, las propiedades usadas se revalorizando m\u00e1s r\u00e1pido que hace 19 a\u00f1os.<\/p>\n
Es una observaci\u00f3n importante porque refleja la realidad que viven casi una decena de comunidades de Espa\u00f1a, en las que las propiedades usadas se est\u00e1n encareciendo a mayor velocidad hoy que en la antesala da del ladrillazo de 2008. Ocurre en Baleares, Cantabria, Castilla y Le\u00f3n, Galicia, Madrid, Murcia, Navarra y La Rioja, aunque el caso m\u00e1s claro es Arag\u00f3n. All\u00ed el IPV de las casas usadas era del 9,9% a principios de 2007. Ahora ese indicador se ha disparado al 16,4%.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00bfHay m\u00e1s fuentes? S\u00ed. El Ministerio de Vivienda aporta otro estudio sobre la materia que resulta interesante. Cada cierto tiempo el departamento que dirige Isabel Rodr\u00edguez publica un informe sobre tasaciones y, aunque no diferente entre casas nuevas y de segunda mano, s\u00ed lo hace por su antig\u00fcedad: distingue entre aquellas del mercado libre que tienen menos de cinco a\u00f1os y las que superan esa edad, con lo que es probable que hayan tenido varios due\u00f1os.<\/p>\n
Esa clasificaci\u00f3n arroja una lectura muy similar. Durante el primer trimestre de 2026 el valor tasado de las viviendas con menos de un lustro (finalizadas como muy tarde en 2021) se siti\u00f3 en 2.685,2 euros el m2, un 12,8% m\u00e1s que durante el mismo per\u00edodo de 2025. Las viviendas m\u00e1s antiguas se tasaron a 2.303,8 \u20ac\/m2, pero su ritmo de encarecimiento tambi\u00e9n fue m\u00e1s elevado, rond\u00f3 el 13,8%.<\/p>\n
\u00bfCu\u00e1les son las causas? Para entender los datos del INE o el Ministerio de Vivienda hay que tener en cuenta varias claves. Una, fundamental, es la escasez de obra nueva, que sigue en niveles muy inferiores a los que manejaba el sector a comienzos de la d\u00e9cada de 2000. En 2025 el parque de viviendas sum\u00f3 apenas 94.800 propiedades m\u00e1s y, aunque en los \u00faltimos meses del a\u00f1o se iniciaron otras 34.200 (vivienda libre), lo cierto es que Espa\u00f1a sigue creando nuevos hogares a mucha m\u00e1s velocidad de lo que levanta nuevos edificios.\u00a0<\/p>\n
El resultado: un d\u00e9ficit que el Banco de Espa\u00f1a cifra en 750.000 casas.<\/p>\n
A modo de referencia, de las 700.000 operaciones cerradas el a\u00f1o pasado, ocho de cada diez (78,1%) las protagonizaron propiedades de segunda mano. Mientras, el stock de casas nuevas se redujo cerca de un 6%. \"La vivienda de segunda mano contin\u00faa ganando valor de forma sostenida, reflejando que la demanda sigue buscando oportunidades en cualquier tipolog\u00eda ante la escasez de producto disponible\", explica a El Pa\u00eds Ferran Font, de la web Pisos.com.<\/p>\n
Im\u00e1genes | Javier Balseiro (Unsplash) e INE<\/p>\n
En Xataka | Puede que Madrid ya no sea una ciudad para todos los madrile\u00f1os, pero sin duda lo es para los multimillonarios<\/p>\n
– La noticia<\/p>\n
Las viviendas de segunda mano eran uno de los \u00faltimos refugios del mercado. Ahora se est\u00e1n convirtiendo en un lujo <\/p>\n
fue publicada originalmente en<\/p>\n
Xataka <\/p>\n
por <\/p>\n
Carlos Prego<\/p>\n
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