\u200b<\/p>\n
\nGrupo Ramos acaba de colocar en el mercado de capitales los ingresos de dos plazas comerciales. Antes de invertir, vale la pena hacerse la pregunta que el mercado tard\u00f3 demasiado en formularse con C\u00e9sar Iglesias.<\/em><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n
Imagine que un amigo le ofrece participar en los alquileres de un centro comercial. No le vende el edificio. No le da voz en las decisiones. Solo le transfiere una parte de lo que pagan los inquilinos cada mes. La pregunta natural ser\u00eda: \u00bfcu\u00e1nto? Y la segunda, obligatoria: \u00bfm\u00e1s que lo que paga el Estado?<\/p>\n
Esa es, en esencia, la decisi\u00f3n que enfrenta un inversionista dominicano frente al Fideicomiso de Oferta P\u00fablica de Valores Multiplaza FR No. 02, lanzado por Grupo Ramos en abril de 2026. El instrumento est\u00e1 respaldado por los ingresos de arrendamiento de Multiplaza La Romana y Multiplaza Hig\u00fcey. La empresa no abre su capital. No cede el control. Solo monetiza los flujos de esos dos activos. Es una operaci\u00f3n bien estructurada. Pero una buena operaci\u00f3n para el emisor no es autom\u00e1ticamente una buena inversi\u00f3n para quien compra.<\/p>\n
El \u00fanico precedente \u00fatil en el mercado dominicano es el Fideicomiso de Oferta P\u00fablica de Valores Accionario Rica, que debut\u00f3 en mayo de 2022 con un precio promedio de RD$157.15 por t\u00edtulo. Su activo subyacente es diferente: acciones de Pasteurizadora Rica, no rentas inmobiliarias. Pero la estructura jur\u00eddica es la misma, y las lecciones son transferibles.<\/p>\n
Los n\u00fameros, a marzo de 2026, son favorables. Quien compr\u00f3 en la primera sesi\u00f3n y mantuvo la posici\u00f3n acumula una ganancia de capital del 41.8%, equivalente a un retorno anualizado de aproximadamente 9.4%, sin incluir las distribuciones de dividendos de 2022 y 2023. El recorrido, sin embargo, no fue tranquilo. El t\u00edtulo toc\u00f3 un m\u00ednimo de RD$130 en mayo de 2023, m\u00e1s de un a\u00f1o despu\u00e9s del lanzamiento. Luego subi\u00f3 sin pausa hasta superar los RD$229 en marzo de este a\u00f1o.<\/p>\n
La primera lecci\u00f3n es de paciencia. Los retornos no llegaron en los primeros meses. Llegaron a quienes aguantaron la volatilidad inicial. La segunda es sobre liquidez. En 2023 se transaron m\u00e1s de RD$9,300 millones en t\u00edtulos de Rica. Ese mercado secundario activo fue lo que convirti\u00f3 las ganancias contables en ganancias realizables. Sin compradores, el retorno es solo un n\u00famero en un estado de cuenta.<\/p>\n
El fideicomiso de Multiplaza no tiene ese historial. Empieza desde cero.<\/p>\n
Rica apuesta al desempe\u00f1o de una empresa industrial. Multiplaza apuesta al desempe\u00f1o de dos activos inmobiliarios espec\u00edficos. La diferencia importa m\u00e1s de lo que parece.<\/p>\n
El rendimiento de un fideicomiso accionario depende de la rentabilidad del negocio: ventas, m\u00e1rgenes, utilidades. El de un fideicomiso inmobiliario depende de variables m\u00e1s concretas y verificables: la tasa de ocupaci\u00f3n de los locales, los contratos de arrendamiento vigentes, la duraci\u00f3n de esos contratos y la capacidad de renovarlos a precios de mercado. En teor\u00eda, eso lo hace m\u00e1s predecible. En la pr\u00e1ctica, lo expone a riesgos distintos: el retail dominicano, como el de cualquier econom\u00eda, no es inmune a cambios en el consumo, la competencia del comercio en l\u00ednea o la apertura de plazas rivales.<\/p>\n
Antes de invertir, hay tres datos que cualquier inversionista deber\u00eda exigir conocer: la tasa de ocupaci\u00f3n actual de ambas plazas, los plazos promedio de los contratos de arrendamiento vigentes, y la estructura de distribuciones peri\u00f3dicas. Un fideicomiso inmobiliario que no distribuye rentas regularmente se comporta m\u00e1s como una apuesta de capital que como una inversi\u00f3n de flujo.<\/p>\n
El bono soberano dominicano en pesos es, para cualquier inversionista local, la referencia obligada. No porque sea el instrumento m\u00e1s rentable. Sino porque es el m\u00e1s seguro: su rendimiento es contractual, su respaldo es el Estado y no depende del desempe\u00f1o de ning\u00fan activo particular.<\/p>\n
En las emisiones recientes de bonos soberanos denominados en pesos, el Ministerio de Hacienda ha colocado instrumentos con cupones de entre 9.75% y 10.5% anual, dependiendo del plazo. Esos son los n\u00fameros que un inversionista dominicano tiene sobre la mesa al comparar opciones en moneda local. La confianza en el soberano es genuina: en la emisi\u00f3n internacional de febrero de 2026, colocada en d\u00f3lares, la demanda triplic\u00f3 la oferta. Los inversionistas institucionales, los fondos de pensiones, las aseguradoras, saben lo que tienen. Un instrumento l\u00edquido, con tasa conocida y riesgo soberano.<\/p>\n
Para que el fideicomiso de Multiplaza sea una alternativa racional, su rendimiento esperado debe superar ese umbral. La diferencia, lo que los economistas llaman prima de riesgo, debe compensar tres cosas: la variabilidad de los flujos de arrendamiento frente al cup\u00f3n fijo del bono; la menor liquidez del mercado secundario en los primeros a\u00f1os; y la ausencia del respaldo del Estado. Si esa prima no existe, o es marginal, el bono gana por defecto.<\/p>\n
El caso de C\u00e9sar Iglesias es el recordatorio m\u00e1s cercano. La acci\u00f3n debut\u00f3 a RD$128.84 en agosto de 2023 con un entusiasmo que llen\u00f3 titulares. A marzo de 2026 cotizaba en RD$90, un 30% por debajo del precio de emisi\u00f3n. Quienes compraron ese d\u00eda sin comparar el rendimiento impl\u00edcito con el del bono soberano tomaron una decisi\u00f3n de entusiasmo, no de an\u00e1lisis.<\/p>\n
La emisi\u00f3n de Grupo Ramos es una buena noticia para el mercado. Ampl\u00eda las opciones disponibles, introduce el activo inmobiliario como clase de inversi\u00f3n accesible y consolida la madurez de un mercado que lleva apenas siete a\u00f1os emitiendo renta variable. Pero el entusiasmo no es un sustituto del prospecto. Cuando ese documento est\u00e9 disponible, la primera cifra que un inversionista debe buscar es simple: \u00bfqu\u00e9 rendimiento anual implica el precio de colocaci\u00f3n? Si ese n\u00famero supera el bono soberano por un margen suficiente para compensar el riesgo inmobiliario y la menor liquidez del t\u00edtulo, el fideicomiso tiene un caso s\u00f3lido.<\/p>\n
Si no lo supera, la pregunta se responde sola.<\/p>\n
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