\u200b<\/p>\n
En urbanismo, las ciudades no solo generan valor por la tierra que ocupan, sino por la capacidad de construir que sus normas autorizan. All\u00ed radica la esencia de lo que ocurre en ciudades como New York, Hong Kong, Singapour y Tokio, lo que se conoce como \u201cair rights\u201d, siendo un mecanismo que permite transferir edificabilidad no utilizada de un predio a otro, convirtiendo el potencial urbano en una herramienta de planificaci\u00f3n, preservaci\u00f3n y desarrollo econ\u00f3mico, algo que nuestro pa\u00eds no tiene que importar de forma mec\u00e1nica, pero s\u00ed puede asumir su l\u00f3gica mediante una reforma puntual a la Ley 368-22.<\/p>\n
Hoy, esa discusi\u00f3n encuentra un terreno jur\u00eddico propidicio para avanzar con una modificaci\u00f3n de la Ley antes mencionada, porque la misma establece el marco del ordenamiento territorial, el uso del suelo y los instrumentos de planificaci\u00f3n, mientras su reglamento de aplicaci\u00f3n desarrolla los criterios para hacer operativa esa arquitectura normativa. Sobre esta base, el pa\u00eds no tendr\u00eda que partir de cero, sino dar un paso adicional: incorporar expresamente la transferencia de derechos de edificabilidad como una herramienta formal para ordenar mejor la densidad, proteger activos urbanos estrat\u00e9gicos y capturar valor en favor del inter\u00e9s p\u00fablico.<\/p>\n
Y es que la Rep\u00fablica Dominicana ha vivido un proceso acelerado de urbanizaci\u00f3n: entre 1994 y 2018, la proporci\u00f3n de poblaci\u00f3n en \u00e1reas urbanas pas\u00f3 de un 57% a un 82%, de acuerdo a un informe difundido por el aquel entonces Ministerio de Econom\u00eda, con apoyo del Banco Mundial. Al mismo tiempo, el Banco Central report\u00f3 que, a junio de 2025, los recursos canalizados por el sistema financiero para construcci\u00f3n y adquisici\u00f3n de viviendas ascendieron a RD$581,000 millones. Estamos, por tanto, ante un mercado urbano e inmobiliario de suficiente tama\u00f1o como para justificar instrumentos m\u00e1s sofisticados de planificaci\u00f3n y gesti\u00f3n del suelo.<\/p>\n
Ahora bien, \u00bfEn qu\u00e9 consistir\u00eda la propuesta?<\/p>\n
En permitir que un inmueble \u201cemisor\u201d, por ejemplo, uno patrimonial, de baja altura, ambientalmente sensible o subutilizado, pueda transferir parte de su edificabilidad no utilizada a un inmueble \u201creceptor\u201d ubicado dentro de un pol\u00edgono previamente delimitado por los planes territoriales o municipales. De esa manera, el propietario del predio emisor podr\u00eda monetizar valor sin verse forzado a demoler o sobreconstruir, mientras que el predio receptor podr\u00eda desarrollar una mayor intensidad urbana all\u00ed donde la ciudad s\u00ed puede soportarla, pero claor, todo esto con autorizaci\u00f3n p\u00fablica, reglas previas, registro y trazabilidad, dentro del esquema de planificaci\u00f3n vinculante que ya prev\u00e9 la Ley 368-22.<\/p>\n
Tampoco nos estariamos inventando el agua tibia, ya que pa\u00edses en latinoamerica como Brasil prevee la \u201ctransfer\u00eancia do direito de construir en el Estatuto da Cidade\u201d; Ciudad de M\u00e9xico opera un Sistema de Transferencia de Potencialidades de Desarrollo Urbano previsto en su marco de desarrollo urbano; y Bogot\u00e1 puso en marcha ahora en 2026 una subasta de certificados de derechos de construcci\u00f3n y desarrollo para habilitar proyectos inmobiliarios en \u00e1reas estrat\u00e9gicas. En otras palabras, Am\u00e9rica Latina ya ha comenzado a tratar la edificabilidad como una herramienta regulada de ordenamiento, preservaci\u00f3n y generaci\u00f3n de valor urbano.<\/p>\n
Para el Estado, una modificaci\u00f3n de esta naturaleza abrir\u00eda beneficios concretos, primero permitiendo preservar inmuebles patrimoniales o zonas sensibles sin condenar econ\u00f3micamente a sus propietarios; Segundo facilitando la direcci\u00f3n de la densificaci\u00f3n hacia corredores, centralidades o \u00e1reas con mejor capacidad de infraestructura; Tercero, creando una v\u00eda para capturar parte de la plusval\u00eda urbana y destinarla a parques, drenaje, movilidad, rehabilitaci\u00f3n de espacio p\u00fablico o vivienda asequible; Y cuarto, aportando mayor transparencia al sustituir negociaciones improvisadas por un mecanismo legal, medible y registrable, coherente con la funci\u00f3n ordenadora y vinculante que la Ley 368-22 atribuye a los instrumentos de planificaci\u00f3n territorial.<\/p>\n
Asimismo, el sector privado tambi\u00e9n tendr\u00eda incentivos evidentes, beneficiando a los desarrolladores inmobiliarios que necesitan mayor edificabilidad en zonas de alto valor; Los propietarios de inmuebles patrimoniales podr\u00edan monetizar potencial sin destruir activos de valor hist\u00f3rico; Las fiduciarias, fondos e inversionistas inmobiliarios podr\u00edan estructurar operaciones urbanas m\u00e1s sofisticadas; Y un ecosistema amplio de arquitectos, urbanistas, agrimensores, tasadores, ingenieros y abogados que pasar\u00edan a operar en un nuevo nicho t\u00e9cnico y financiero. La experiencia reciente de Bogot\u00e1, abierta a actores del sector inmobiliario para participar en la subasta de certificados, ilustra bien el potencial al que me refiero.<\/p>\n
La propuesta legislativa, por tanto, debe formularse de manera directa: modificar la Ley 368-22 para incorporar un cap\u00edtulo sobre derechos de edificabilidad transferible. Este cap\u00edtulo deber\u00eda definir los inmuebles emisores y receptores, las zonas habilitadas, el m\u00e9todo de c\u00e1lculo, el procedimiento de autorizaci\u00f3n, la forma de inscripci\u00f3n y oponibilidad registral, la contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica y el destino de los recursos captados. As\u00ed, el pa\u00eds no estar\u00eda apostando por construir m\u00e1s por construir, sino por ordenar mejor, preservar mejor y capturar mejor el valor que genera la ciudad.<\/p>\n
Archivado en: Derechos<\/a>edificabilidad<\/a>inmobiliario<\/a><\/p>\n \u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" \u200b En urbanismo, las ciudades no solo generan valor por la tierra que ocupan, sino por la capacidad de construir que sus normas autorizan. All\u00ed radica la esencia de lo que ocurre en ciudades como New York, Hong Kong, Singapour y Tokio, lo que se conoce como \u201cair rights\u201d, siendo un mecanismo que permite transferir […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":15547,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"amp_status":"","footnotes":""},"categories":[7],"tags":[],"class_list":["post-15546","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-economia"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ermdigital.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/15546","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ermdigital.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ermdigital.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ermdigital.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ermdigital.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=15546"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/ermdigital.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/15546\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ermdigital.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/15547"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ermdigital.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=15546"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ermdigital.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=15546"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ermdigital.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=15546"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}