Hay regiones de España que sí están construyendo más casas que hogares. Y ni aun así bajan los pecios

Que España padece un déficit de vivienda no es ninguna novedad. Igual que tampoco lo es que la construcción es incapaz de avanzar al ritmo de formación de nuevos hogares. ACI, la Asociación de Consultoría Inmobiliaria, acaba de publicar sin embargo un estudio que revela algo curioso: hay 11 provincias en las que sí se edifica más rápido de lo que se constituyen nuevos hogares. Lo llamativo es que, aunque a priori ese ‘superávit’ sugiere una menor presión en el mercado, sus precios no se suavizan. Al contrario crecen, como en el resto del país.

Asturias deja un buen ejemplo.

Un dato: 134.649. Ese es el déficit inmobiliario que acumuló España el año pasado según el último informe de ACI, la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria. Dicho así tal vez suene abstracto o demasiado teórico, pero el dato refleja algo muy sencillo: el desajuste entre el número de viviendas entregadas y los nuevos hogares creados a lo largo de 2024. Mientras las primeras se quedaron en 86.609, los segundos, que crecen a mucha mayor velocidad, ascendieron a 134.649, agravando la escasez de vivienda que padece España.

En Xataka

El Gobierno ha activado su control para pisos turísticos y llega con sorpresa: el 82% se concentra en solo cinco regiones

¿Cuáles son las razones? “Este desfase pone de manifiesto las dificultades estructurales que enfrenta el sector promotor en España, derivadas tanto de la escasez de suelo finalista como de los incrementos de los costes de construcción, las restricciones normativas y los retrasos en la tramitación urbanística”, concluye el informe, que recuerda que las 86.609 casas entregadas se quedan por debajo también de la previsión de nuevos hogares. El déficit de 2024 se añade además al registrado en los últimos años y que ACI estima en 349.934 desde 2020.

La asociación no es la primero en advertir de las dificultades con la que se está encontrando España para ajustar la creación de vivienda a la formación de nuevos hogares. En mayo el Banco de España cifró la falta de vivienda en entre 400.000 y 450.000 unidades en el período 2022-2024, una cifra elevada, pero que se aleja en cualquier caso del enorme agujero de 600.000 que señaló en su informe de 2023.

Analizando el mapa en detalle. Lo más interesante del estudio de ACI no es tanto la foto a nivel nacional como sus detalles, la información que aporta de cada comunidad. ¿El motivo? Aunque en la mayoría de casos la entrega de viviendas fue incapaz de cubrir la creación de nuevos hogares, agrandando su déficit residencial, el organismo identificó 11 provincias en las que el resultado fue el inverso. Es decir, el volumen de casas construidas cubrió (y excedió) la creación de hogares.

Esa es la peculiar situación en la que se encontraron Asturias, Burgos, Cáceres, Ciudad Real, León, Palencia, Salamanca, Soria, Teruel, Valladolid y Zamora, a las que se añaden las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla. Aunque se descolgaron de la tendencia general de España y cerraron 2024 con ‘superávit residencial’, su efecto apenas se dejó sentir en el balance nacional. Entre esos 13 territorios suman apenas un plus de 5.005 viviendas por encima de los hogares creados.

*Los precios están extraídos del registro oficial del valor tasado medio de la vivienda libre que publica trimestralmente el Gobierno

¿Por qué es interesante? Por lo que nos revela del mercado. Aunque hay muchos perfiles de comprador (inversores, familias interesadas en una segunda residencia o gente que quiere hacerse con una propiedad para luego dedicarla al alquiler vacacional), que en esas 11 provincias (más Ceuta y Melilla) la entrega de viviendas supere la creación de hogares sugiere una menor presión de la demanda sobre la oferta. Y eso, a priori, debería trasladarse a los precios del mercado.

Asturias deja un caso especialmente interesante. Según los datos publicados por ACI, allí el año pasado se entregaron 1.820 viviendas y se registraron 257 nuevos hogares reales. El balance se quedó así en números verdes con un saldo positivo de 1.653 viviendas. El segundo ejemplo lo encontramos en Cáceres (1.077), donde ACI contabilizó 1.344 viviendas entregadas frente a 267 nuevos hogares reales.

¿Y qué pasó con los precios? Que crecieron. A pesar de esa menor presión en el mercado y que no hubo el desajuste entre oferta y demanda de nuevos hogares, la vivienda siguió encareciéndose. Y eso nos habla del peso clave de otros factores, como los costes o la diversificación de la demanda. Los datos del Gobierno sobre el valor tasado de la vivienda muestran que a finales de 2023 el metro cuadrado (m2) de la vivienda libre en el Principado estaba en 1.347 euros. Un año después se situaba ya en 1.473. El aumento fue por lo tanto del 9,35%, no muy distinto al 9,43% de Madrid y varios puntos por encima de la media estatal, de 7,05%.

Si recurrimos a Idealista la foto es similar. El portal inmobiliario calcula que en diciembre de 2023 el m2 residencial en venta costaba en el Principado 1.371 euros y en el mismo mes del año pasado rondaba ya los 1.471. En resumen: un alza del 7,29%. En el caso de Madrid (provincia) sí hay diferencias con respecto a los datos oficiales de tasación. Durante el mismo período ha pasado de 3.208 a 3.771, lo que deja un encarecimiento mucho mayor que el de Asturias, de alrededor del 17,5%.

En Xataka

Solo hay un grupo que está escapando a la trampa mortal de la vivienda en España: los herederos

Un mercado en alza. Los datos del Principado no sorprenden si se tiene en cuenta que su mercado inmobiliario está en alza. Los últimos datos del Consejo General del Notariado, publicados hace poco por La Voz de Asturias, muestran un crecimiento del 19,9% en las operaciones de compraventa de vivienda y una subida interanual del precio del 7,7%, si bien sus registros sitúan el m2 en 1.214 euros.

En Cáceres, la otra provincia donde se registró un mayor saldo positivo entre vivienda entregada y creación de hogares, los precios también subieron. Al cierre de 2023 Idealista calculaba el m2 en 934 euros. Un año después marcaba 1.001.

Regiones en el polo puesto. Casos como el de Asturias o Cáceres son la excepción. El informe de ACI muestra que en la mayoría del país la vivienda inyectada en el mercado no cubrió el número de hogares creados, en algún caso con desfases sensibles. Los casos más sangrantes son los de Madrid (-32.644), Barcelona (-21.148) y Alicante (-9.143), “mercados con elevada presión de la demanda”, recuerda la asociación de consultoría inmobiliaria. Las provincias insulares también acumulan un déficit considerable, que entre Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife se aproxima a las 20.000 viviendas.

En Xataka

Una sociedad a dos velocidades: con la vivienda por las nubes, España nunca había ganado tanto con los alquileres

Investigando las causas. El informe no se limita a señalar el desajuste del sector, también desgrana algunas claves que lo explican. Por ejemplo, recuerda que en 2023 España vivió un “incremento excepcional” en la creación de hogares (pasó de 115.814 a 201.211), en buena medida impulsado por la llegada de inmigrantes, y señala que las previsiones pasan por que la población del país sigua creciendo.

Para ser más precisos, las proyecciones contemplan que el censo sobrepase los 53 millones en 2035. En cuanto al número de nuevos hogares, si las previsiones dan en el clavo, España alcanzará un pico de 360.000 este año, momento a partir del que se irá estabilizándose hasta quedarse en 200.000 anuales la próxima década.

“Esta paradoja puede generar más tensiones en el mercado debido a factores estructurales”, advierte ACI antes de citar tres claves que explican que la creación de hogares se estabilice pese al aumento de la población: el envejecimiento, que llega acompañado de más hogares unipersonales, el descenso de la natalidad, el retraso en la emancipación debido a la precariedad y “cambios en los modelos de convivencia”, con cada vez más parejas sin hijos o casas compartidas.

Para terminar, una advertencia. “Ya no basta con incrementar el parque de viviendas. Es imprescindible reorientar la política residencial hacia la adecuación funcional del parque existente”, concluye ACI. ¿Cómo? Mediante rehabilitaciones, diversificando el parque, con viviendas más pequeñas y accesibles, y facilitando la “localización estratégica” de la oferta. “El desajuste creciente entre la población y los hogares obliga a integrar en la planificación factores como la movilidad, la integración de población extranjera y redistribución territorial de la demanda”.

Imagen | M.M.V. (Flickr)

En Xataka | Ciudades llenas de casas vacías y vecinos incapaces de encontrar vivienda: llegan las ciudades de “las persianas bajadas”

–
La noticia

Hay regiones de España que sí están construyendo más casas que hogares. Y ni aun así bajan los pecios

fue publicada originalmente en

Xataka

por
Carlos Prego

.

​Que España padece un déficit de vivienda no es ninguna novedad. Igual que tampoco lo es que la construcción es incapaz de avanzar al ritmo de formación de nuevos hogares. ACI, la Asociación de Consultoría Inmobiliaria, acaba de publicar sin embargo un estudio que revela algo curioso: hay 11 provincias en las que sí se edifica más rápido de lo que se constituyen nuevos hogares. Lo llamativo es que, aunque a priori ese ‘superávit’ sugiere una menor presión en el mercado, sus precios no se suavizan. Al contrario crecen, como en el resto del país.

Asturias deja un buen ejemplo.

Un dato: 134.649. Ese es el déficit inmobiliario que acumuló España el año pasado según el último informe de ACI, la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria. Dicho así tal vez suene abstracto o demasiado teórico, pero el dato refleja algo muy sencillo: el desajuste entre el número de viviendas entregadas y los nuevos hogares creados a lo largo de 2024. Mientras las primeras se quedaron en 86.609, los segundos, que crecen a mucha mayor velocidad, ascendieron a 134.649, agravando la escasez de vivienda que padece España.

En Xataka

El Gobierno ha activado su control para pisos turísticos y llega con sorpresa: el 82% se concentra en solo cinco regiones

¿Cuáles son las razones? “Este desfase pone de manifiesto las dificultades estructurales que enfrenta el sector promotor en España, derivadas tanto de la escasez de suelo finalista como de los incrementos de los costes de construcción, las restricciones normativas y los retrasos en la tramitación urbanística”, concluye el informe, que recuerda que las 86.609 casas entregadas se quedan por debajo también de la previsión de nuevos hogares. El déficit de 2024 se añade además al registrado en los últimos años y que ACI estima en 349.934 desde 2020.

La asociación no es la primero en advertir de las dificultades con la que se está encontrando España para ajustar la creación de vivienda a la formación de nuevos hogares. En mayo el Banco de España cifró la falta de vivienda en entre 400.000 y 450.000 unidades en el período 2022-2024, una cifra elevada, pero que se aleja en cualquier caso del enorme agujero de 600.000 que señaló en su informe de 2023.

Analizando el mapa en detalle. Lo más interesante del estudio de ACI no es tanto la foto a nivel nacional como sus detalles, la información que aporta de cada comunidad. ¿El motivo? Aunque en la mayoría de casos la entrega de viviendas fue incapaz de cubrir la creación de nuevos hogares, agrandando su déficit residencial, el organismo identificó 11 provincias en las que el resultado fue el inverso. Es decir, el volumen de casas construidas cubrió (y excedió) la creación de hogares.

Esa es la peculiar situación en la que se encontraron Asturias, Burgos, Cáceres, Ciudad Real, León, Palencia, Salamanca, Soria, Teruel, Valladolid y Zamora, a las que se añaden las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla. Aunque se descolgaron de la tendencia general de España y cerraron 2024 con ‘superávit residencial’, su efecto apenas se dejó sentir en el balance nacional. Entre esos 13 territorios suman apenas un plus de 5.005 viviendas por encima de los hogares creados.

Provincia

Viviendas entregadas

Nuevos hogares reales

Diferencia

Precio 4º trimestre de 2023 (€/m2) *

Precio 4º trimestre de 2024 (€/m2) *

Asturias

1.820

257

1.563

1.347,2

1.473,1

Burgos

808

462

346

1.169,3

1.212,3

Cáceres

1.344

267

1.077

849,7

873,4

Ceuta

71

41

30

1.827,3

1.937,5

C. Real

722

655

67

712,5

725,5

León

403

62

341

889,8

914,8

Melilla

182

150

32

1.827,3

1.937,5

Palencia

373

-46

419

931,1

954,7

Salamanca

485

220

265

1.218,1

1.230,7

Soria

460

247

213

939,8

968,7

Teruel

305

267

38

819,2

891,4

Valladolid

1.116

970

146

1.309,7

1.374,6

Zamora

152

-316

468

804,4

836,4

TOTAL NACIONAL

86.609

221.258

-134.649

1.842,3

1.972,1

*Los precios están extraídos del registro oficial del valor tasado medio de la vivienda libre que publica trimestralmente el Gobierno

¿Por qué es interesante? Por lo que nos revela del mercado. Aunque hay muchos perfiles de comprador (inversores, familias interesadas en una segunda residencia o gente que quiere hacerse con una propiedad para luego dedicarla al alquiler vacacional), que en esas 11 provincias (más Ceuta y Melilla) la entrega de viviendas supere la creación de hogares sugiere una menor presión de la demanda sobre la oferta. Y eso, a priori, debería trasladarse a los precios del mercado.

Asturias deja un caso especialmente interesante. Según los datos publicados por ACI, allí el año pasado se entregaron 1.820 viviendas y se registraron 257 nuevos hogares reales. El balance se quedó así en números verdes con un saldo positivo de 1.653 viviendas. El segundo ejemplo lo encontramos en Cáceres (1.077), donde ACI contabilizó 1.344 viviendas entregadas frente a 267 nuevos hogares reales.

¿Y qué pasó con los precios? Que crecieron. A pesar de esa menor presión en el mercado y que no hubo el desajuste entre oferta y demanda de nuevos hogares, la vivienda siguió encareciéndose. Y eso nos habla del peso clave de otros factores, como los costes o la diversificación de la demanda. Los datos del Gobierno sobre el valor tasado de la vivienda muestran que a finales de 2023 el metro cuadrado (m2) de la vivienda libre en el Principado estaba en 1.347 euros. Un año después se situaba ya en 1.473. El aumento fue por lo tanto del 9,35%, no muy distinto al 9,43% de Madrid y varios puntos por encima de la media estatal, de 7,05%.

Si recurrimos a Idealista la foto es similar. El portal inmobiliario calcula que en diciembre de 2023 el m2 residencial en venta costaba en el Principado 1.371 euros y en el mismo mes del año pasado rondaba ya los 1.471. En resumen: un alza del 7,29%. En el caso de Madrid (provincia) sí hay diferencias con respecto a los datos oficiales de tasación. Durante el mismo período ha pasado de 3.208 a 3.771, lo que deja un encarecimiento mucho mayor que el de Asturias, de alrededor del 17,5%.

En Xataka

Solo hay un grupo que está escapando a la trampa mortal de la vivienda en España: los herederos

Un mercado en alza. Los datos del Principado no sorprenden si se tiene en cuenta que su mercado inmobiliario está en alza. Los últimos datos del Consejo General del Notariado, publicados hace poco por La Voz de Asturias, muestran un crecimiento del 19,9% en las operaciones de compraventa de vivienda y una subida interanual del precio del 7,7%, si bien sus registros sitúan el m2 en 1.214 euros.

En Cáceres, la otra provincia donde se registró un mayor saldo positivo entre vivienda entregada y creación de hogares, los precios también subieron. Al cierre de 2023 Idealista calculaba el m2 en 934 euros. Un año después marcaba 1.001.

Regiones en el polo puesto. Casos como el de Asturias o Cáceres son la excepción. El informe de ACI muestra que en la mayoría del país la vivienda inyectada en el mercado no cubrió el número de hogares creados, en algún caso con desfases sensibles. Los casos más sangrantes son los de Madrid (-32.644), Barcelona (-21.148) y Alicante (-9.143), “mercados con elevada presión de la demanda”, recuerda la asociación de consultoría inmobiliaria. Las provincias insulares también acumulan un déficit considerable, que entre Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife se aproxima a las 20.000 viviendas.

En Xataka

Una sociedad a dos velocidades: con la vivienda por las nubes, España nunca había ganado tanto con los alquileres

Investigando las causas. El informe no se limita a señalar el desajuste del sector, también desgrana algunas claves que lo explican. Por ejemplo, recuerda que en 2023 España vivió un “incremento excepcional” en la creación de hogares (pasó de 115.814 a 201.211), en buena medida impulsado por la llegada de inmigrantes, y señala que las previsiones pasan por que la población del país sigua creciendo.

Para ser más precisos, las proyecciones contemplan que el censo sobrepase los 53 millones en 2035. En cuanto al número de nuevos hogares, si las previsiones dan en el clavo, España alcanzará un pico de 360.000 este año, momento a partir del que se irá estabilizándose hasta quedarse en 200.000 anuales la próxima década.

“Esta paradoja puede generar más tensiones en el mercado debido a factores estructurales”, advierte ACI antes de citar tres claves que explican que la creación de hogares se estabilice pese al aumento de la población: el envejecimiento, que llega acompañado de más hogares unipersonales, el descenso de la natalidad, el retraso en la emancipación debido a la precariedad y “cambios en los modelos de convivencia”, con cada vez más parejas sin hijos o casas compartidas.

Para terminar, una advertencia. “Ya no basta con incrementar el parque de viviendas. Es imprescindible reorientar la política residencial hacia la adecuación funcional del parque existente”, concluye ACI. ¿Cómo? Mediante rehabilitaciones, diversificando el parque, con viviendas más pequeñas y accesibles, y facilitando la “localización estratégica” de la oferta. “El desajuste creciente entre la población y los hogares obliga a integrar en la planificación factores como la movilidad, la integración de población extranjera y redistribución territorial de la demanda”.

Imagen | M.M.V. (Flickr)

En Xataka | Ciudades llenas de casas vacías y vecinos incapaces de encontrar vivienda: llegan las ciudades de “las persianas bajadas”

– La noticia

Hay regiones de España que sí están construyendo más casas que hogares. Y ni aun así bajan los pecios

fue publicada originalmente en

Xataka

por
Carlos Prego

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