Desafíos del mercado inmobiliario dominicano

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Como señaláramos en la entrega anterior, el mercado inmobiliario dominicano conoce una etapa de notable expansión que se evidencia en el crecimiento de las construcciones y la multiplicación asombrosa de torres y edificios residenciales, todo ello en el contexto del creciente interés que mantiene el capital extranjero junto a miles de dominicanos que ven en ese nicho mercado una de las formas más seguras de inversión y resguardo patrimonial. Lamentablemente, el auge del sector también comienza a mostrar fisuras institucionales, legales y operativas que pueden comprometer seriamente la confianza que lo sostiene.

Los casos de conflictos inmobiliarios, registrados en el transcurso de los últimos cinco o seis años, no deben ser leídos como episodios aislados. Entre los hechos que ponen en zozobra a los adquirientes advertimos retrasos prolongados en las entregas, promesas de venta sin suficiente respaldo, dobles ventas, litigios interminables, opacidad societaria y respuestas judiciales extremadamente tardías. El caso Bellorizonte, abordado en artículos previos publicados en El Dinero y Acento, pone al desnudo cómo una operación, que debía estar protegida por la seguridad jurídica, literalmente degeneró en un laberinto de incertidumbre, desgaste y desconfianza.

La compra de un inmueble no solo involucra concreto, ubicación o metros cuadrados. También una promesa de cumplimiento, expectativa de estabilidad y confianza anticipada en el orden institucional. Si el sistema falla, se afectaría la credibilidad del mercado en su conjunto, la percepción de riesgo sería mayor y la inversión terminaría encareciéndose, como ya está ocurriendo.

Lo que preocupa es que, cada vez con mayor frecuencia, el sistema no logra prevenir ni corregir los incumplimientos con la agilidad que exige un mercado moderno. Debemos repetir que un sector inmobiliario saludable no depende únicamente del empuje constructor ni de la demanda. Requiere reglas claras, información verificable, controles efectivos y una justicia capaz de responder con prontitud. El debilitamiento de esos pilares equivale a creciente vulnerabilidad, mayor riesgo y menor confianza.

Con más razón tomando en cuenta que el contexto económico hoy se caracteriza por las elevadas tasas de interés, creciente costo de los materiales, tensiones de financiamiento y ciertas señales de desaceleración económica. Todo ello contribuye a que los proyectos financieramente débiles o jurídicamente mal estructurados se tornen todavía más riesgosos, siendo precisamente los compradores quienes terminan cargando con una parte excesiva de esa fragilidad.

¿Cruzarnos de brazos? No. Entendemos que la primera gran reforma debería ser la creación de un sistema obligatorio de registro previo de proyectos. Ninguna iniciativa debería comercializarse sin que el comprador pueda verificar en línea el estado legal del terreno, los permisos aprobados, la identidad real de los promotores y la situación jurídica del desarrollo. Luego, las preventas deberían canalizarse a través de mecanismos fiduciarios o cuentas protegidas, administradas por entidades reguladas, para evitar que los fondos de los compradores se usen sin control o se desvíen hacia fines ajenos al proyecto (disciplina financiera y reducción del riesgo de fraude o incumplimiento).

Igualmente es indispensable exigir certificaciones técnicas y legales independientes antes de iniciar la comercialización, junto con seguros obligatorios de cumplimiento que protejan al adquiriente frente a retrasos graves, defectos estructurales o incumplimientos contractuales. A todo ello debemos sumar procedimientos judiciales más ágiles para los litigios inmobiliarios. Una justicia que tarda demasiado en decidir termina favoreciendo la impunidad económica.

Por tanto, debemos apuntar a jueces especializados, plazos razonables y ejecución efectiva de sentencias, todo lo cual impactaría positivamente la confianza. No podemos ignorar la necesidad de regular con mayor rigor la publicidad inmobiliaria, fortalecer la debida diligencia del comprador y establecer sanciones ejemplares contra quienes actúen con dolo o irresponsabilidad. ¿O es que acaso la confianza es un recurso inagotable? Como en muchos otros ámbitos de negocios, ella es un activo intangible que puede impulsar la bonanza o destruir el negocio de manera irreversible.