Derechos de edificabilidad: potencial inmobiliario no aprovechado

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En urbanismo, las ciudades no solo generan valor por la tierra que ocupan, sino por la capacidad de construir que sus normas autorizan. Allí radica la esencia de lo que ocurre en ciudades como New York, Hong Kong, Singapour y Tokio, lo que se conoce como “air rights”, siendo un mecanismo que permite transferir edificabilidad no utilizada de un predio a otro, convirtiendo el potencial urbano en una herramienta de planificación, preservación y desarrollo económico, algo que nuestro país no tiene que importar de forma mecánica, pero sí puede asumir su lógica mediante una reforma puntual a la Ley 368-22.

Hoy, esa discusión encuentra un terreno jurídico propidicio para avanzar con una modificación de la Ley antes mencionada, porque la misma establece el marco del ordenamiento territorial, el uso del suelo y los instrumentos de planificación, mientras su reglamento de aplicación desarrolla los criterios para hacer operativa esa arquitectura normativa. Sobre esta base, el país no tendría que partir de cero, sino dar un paso adicional: incorporar expresamente la transferencia de derechos de edificabilidad como una herramienta formal para ordenar mejor la densidad, proteger activos urbanos estratégicos y capturar valor en favor del interés público.

Y es que la República Dominicana ha vivido un proceso acelerado de urbanización: entre 1994 y 2018, la proporción de población en áreas urbanas pasó de un 57% a un 82%, de acuerdo a un informe difundido por el aquel entonces Ministerio de Economía, con apoyo del Banco Mundial. Al mismo tiempo, el Banco Central reportó que, a junio de 2025, los recursos canalizados por el sistema financiero para construcción y adquisición de viviendas ascendieron a RD$581,000 millones. Estamos, por tanto, ante un mercado urbano e inmobiliario de suficiente tamaño como para justificar instrumentos más sofisticados de planificación y gestión del suelo.

Ahora bien, ¿En qué consistiría la propuesta?

En permitir que un inmueble “emisor”, por ejemplo, uno patrimonial, de baja altura, ambientalmente sensible o subutilizado, pueda transferir parte de su edificabilidad no utilizada a un inmueble “receptor” ubicado dentro de un polígono previamente delimitado por los planes territoriales o municipales. De esa manera, el propietario del predio emisor podría monetizar valor sin verse forzado a demoler o sobreconstruir, mientras que el predio receptor podría desarrollar una mayor intensidad urbana allí donde la ciudad sí puede soportarla, pero claor, todo esto con autorización pública, reglas previas, registro y trazabilidad, dentro del esquema de planificación vinculante que ya prevé la Ley 368-22.

Tampoco nos estariamos inventando el agua tibia, ya que países en latinoamerica como Brasil prevee la “transferência do direito de construir en el Estatuto da Cidade”; Ciudad de México opera un Sistema de Transferencia de Potencialidades de Desarrollo Urbano previsto en su marco de desarrollo urbano; y Bogotá puso en marcha ahora en 2026 una subasta de certificados de derechos de construcción y desarrollo para habilitar proyectos inmobiliarios en áreas estratégicas. En otras palabras, América Latina ya ha comenzado a tratar la edificabilidad como una herramienta regulada de ordenamiento, preservación y generación de valor urbano.

Para el Estado, una modificación de esta naturaleza abriría beneficios concretos, primero permitiendo preservar inmuebles patrimoniales o zonas sensibles sin condenar económicamente a sus propietarios; Segundo facilitando la dirección de la densificación hacia corredores, centralidades o áreas con mejor capacidad de infraestructura; Tercero, creando una vía para capturar parte de la plusvalía urbana y destinarla a parques, drenaje, movilidad, rehabilitación de espacio público o vivienda asequible; Y cuarto, aportando mayor transparencia al sustituir negociaciones improvisadas por un mecanismo legal, medible y registrable, coherente con la función ordenadora y vinculante que la Ley 368-22 atribuye a los instrumentos de planificación territorial.

Asimismo, el sector privado también tendría incentivos evidentes, beneficiando a los desarrolladores inmobiliarios que necesitan mayor edificabilidad en zonas de alto valor; Los propietarios de inmuebles patrimoniales podrían monetizar potencial sin destruir activos de valor histórico; Las fiduciarias, fondos e inversionistas inmobiliarios podrían estructurar operaciones urbanas más sofisticadas; Y un ecosistema amplio de arquitectos, urbanistas, agrimensores, tasadores, ingenieros y abogados que pasarían a operar en un nuevo nicho técnico y financiero. La experiencia reciente de Bogotá, abierta a actores del sector inmobiliario para participar en la subasta de certificados, ilustra bien el potencial al que me refiero.

La propuesta legislativa, por tanto, debe formularse de manera directa: modificar la Ley 368-22 para incorporar un capítulo sobre derechos de edificabilidad transferible. Este capítulo debería definir los inmuebles emisores y receptores, las zonas habilitadas, el método de cálculo, el procedimiento de autorización, la forma de inscripción y oponibilidad registral, la contraprestación económica y el destino de los recursos captados. Así, el país no estaría apostando por construir más por construir, sino por ordenar mejor, preservar mejor y capturar mejor el valor que genera la ciudad.

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