¿Cómo protegerse de fraudes inmobiliarios en RD?

Las estafas inmobiliarias afectan a cientos de personas en República Dominicana, donde la compra de una vivienda representa un sueño de estabilidad y éxito. Sin embargo, esta aspiración también es aprovechada por estafadores que manipulan emocionalmente a sus víctimas, generando confianza con discursos persuasivos. 

Cualquiera puede ser susceptible si se le presenta una oferta que cubre una necesidad urgente.

Modalidades comunes de estafas inmobiliarias

• Falsificación de documentos: Se presentan títulos de propiedad falsificados para hacer parecer que el terreno o propiedad está legalmente en venta.

• Venta de inmuebles inexistentes: El fraude más común es vender propiedades que no existen, con documentos y planos falsificados.

• Suplantación de identidad: Se utilizan identidades falsas o se asume la identidad de un promotor legítimo para engañar a los compradores.

• Promesas irreales sobre la rentabilidad de las inversiones: Se hace creer a los compradores que una inversión inmobiliaria les reportará enormes ganancias, sin fundamentos sólidos que lo respalden.

¿Aumentan las estafas?

Aunque la percepción general es que han aumentado, las estadísticas oficiales no reflejan un incremento significativo. 

En 2024, solo en el Gran Santo Domingo se comercializaban aproximadamente 40,400 unidades de viviendas, y los casos de fraude representaban un porcentaje mínimo dentro del mercado. 

No obstante, la cobertura mediática ha magnificado el impacto de los casos denunciados.

Recomendaciones para evitar fraude

Annerys Meléndez, presidenta de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), expresó que las estafas inmobiliarias son cometidas principalmente por oportunistas, y no por promotores o constructores con trayectoria en el sector.

Enfatiza que la mayoría de las estafas son cometidas por oportunistas sin trayectoria en el sector. Para evitar ser víctima, recomienda:

• Verificar el derecho de propiedad y que el promotor tenga todos los permisos legales, como la licencia de construcción del Ministerio de Viviendas y Edificaciones (Mived).
• Obtener un documento legal que valide la autoridad del representante de la empresa para firmar contratos.
• Asegurarse de que los pagos y contratos sean a nombre de la empresa, no de una persona física.
• Revisar si el proyecto cuenta con fideicomiso o financiamiento bancario reconocido.
• Investigar los proyectos previos de la empresa para evaluar su calidad y cumplimiento de plazos.
• Optar por empresas registradas y afiliadas a gremios como Acoprovi, lo que garantiza formalidad y transparencia.

En el caso de que la propiedad ya exista, es decir, que no esté en planos, el abogado Francisco Álvarez Martínez recomienda solicitar el título de propiedad y confirmar que quien vende es realmente el propietario. Si la compra se realizará a través de un apoderado (con poder legal), explica que se debe hablar directamente con el propietario y revisar el poder original para confirmar que todos estén al tanto, incluso contactar al notario actuante para asegurarse de que dicho acto se levantó en su presencia.

Álvarez Martínez también recomienda verificar en el Registro Inmobiliario que el inmueble no tenga oposiciones, hipotecas, litigios o contingencias. “Lo ideal es solicitar una certificación de estado jurídico del inmueble, que refleje la situación registral actualizada”.

Además, sugiere solicitar a un agrimensor que confirme que las coordenadas o “puntos” del solar o casa coincidan físicamente con la ubicación real. “Esto asegura que no compramos un terreno equivocado o que el inmueble ‘exista’ según su deslinde”.

Fideicomiso: una solución 

Dos especialistas en bienes raíces coinciden en que una forma de minimizar los riesgos es invertir en proyectos respaldados por fideicomiso inmobiliario, regulado por la Ley No. 189-11 sobre Desarrollo Hipotecario y Fideicomiso.

Elizabeth Martínez explica que, en este esquema, el dinero no va directamente a los desarrolladores, sino a una fiduciaria que administra los fondos y permisos del proyecto. 

De su lado, el experto en bienes raíces, Regis Jiménez, quien tiene más de 22 años en el sector, asegura que el fideicomiso permite un mayor control y evita que los fondos de los compradores se pierdan.

¿Qué buscan los compradores?

«Lo que he podido ver es que la mayoría de las personas buscan comprar al mejor precio posible, no por pagar menos, que son dos cosas diferentes», explica el experimentado agente inmobiliario Jiménez. Para él, la verdadera intención de muchos compradores no es simplemente conseguir un precio bajo, sino una inversión rentable.

En este sentido, comparó situaciones en las que los compradores pueden adquirir propiedades por 50 mil dólares en diferentes ubicaciones, como una forma de diversificar su inversión en lugar de buscar una “ganga”.

Al abordar el tema de las estafas en el sector, dijo que en estos casos las propiedades no necesariamente están por debajo de su valor real, sino que en algunos están sobrevaloradas. «Te ofrecieron ciertas condiciones, como vistas al mar, que no se conseguían en otras partes de la ciudad», aclara, y sostiene que la gente no está comprando simplemente por un precio más bajo, sino por las características únicas de las propiedades.

Al ser preguntado sobre la percepción de las estafas en el mercado inmobiliario y si estas han afectado las ventas. Dijo, según su experiencia, que realmente lo que ha ralentizado el mercado no son las estafas, sino factores como el aumento de los precios de las viviendas y las altas tasas de interés. «Desde 2021, el aumento de los precios ha sido muy significativo, y junto con las tasas de interés altas, las personas tienen menos poder adquisitivo», refirió.

Factores que impactan

Jiménez destaca que las estafas no son el principal freno en el mercado inmobiliario. 

Lo que realmente ha ralentizado las ventas en los últimos años es el incremento de precios y las altas tasas de interés, reduciendo el poder adquisitivo de los compradores desde 2021.

Para evitar los engaños inmobiliarios, es fundamental informarse, verificar la legalidad de los proyectos y optar por desarrolladores con trayectoria reconocida.  La educación financiera y la precaución al momento de tomar decisiones para la compra son las mejores herramientas para asegurar una inversión segura en el mercado inmobiliario dominicano.

¿Por qué somos tan vulnerables a caer en estos engaños?

Angelina Sosa, psicóloga clínica y directora del Instituto de Salud Mental y Telepsicología, explica que quienes perpetran estas estafas suelen ser expertos en manipulación psicológica. Con un discurso convincente, un lenguaje corporal seguro y un tono firme, logran generar en la víctima una sensación de confianza absoluta.

Expone que el perfil de las víctimas no es único: “Cualquiera de nosotros, en el momento adecuado, puede ser susceptible a caer en una estafa. Solo basta con que haya una necesidad sentida y que se ofrezca algo que la cubra», señala Sosa.

El sueño de tener un hogar

La experta indica que esta necesidad universal de tener un techo propio es lo que hace que muchas personas caigan en el engaño. “Para muchos, comprar una vivienda es mucho más que una necesidad básica: es un sueño, un símbolo de éxito y estabilidad”.

Sin embargo, la psicóloga aclara que esta vulnerabilidad no se debe a una falta de inteligencia o capacidad; no es una cuestión de educación o clase social. “Cualquier persona, independientemente de su nivel socioeconómico, puede ser víctima de una estafa si en ese momento se presenta una oferta tentadora. La clave está en la necesidad de seguridad y en la presión emocional de querer cumplir con un sueño tan importante”.

Sosa insiste en que un aspecto crucial para evitar caer en estos fraudes es la educación. Plantea que, aunque “hoy en día la tecnología y el internet nos ofrecen acceso a mucha información, no todos saben cómo buscarla o cómo discernir entre lo verdadero y lo falso”.

Señala, además, que la influencia de marcas reconocidas o entidades conocidas en el sector inmobiliario puede hacer que las personas bajen la guardia, pensando que están ante una oferta confiable. Por esta razón, Sosa advierte que es importante entender la diferencia entre una empresa vendedora y la constructora responsable de la obra.

“La víctima hizo lo correcto al intentar adquirir un bien legítimo”, agrega Sosa, recordando que las víctimas de estafa no deben cargar con la culpa.

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 Las estafas inmobiliarias afectan a cientos de personas en República Dominicana, donde la compra de una vivienda representa un sueño de estabilidad y éxito. Sin embargo, esta aspiración también es aprovechada por estafadores que manipulan emocionalmente a sus víctimas, generando confianza con discursos persuasivos. Cualquiera puede ser susceptible si se le presenta una oferta que cubre una necesidad urgente. Modalidades comunes de estafas inmobiliarias Falsificación de documentos: Se presentan títulos de propiedad falsificados para hacer parecer que el terreno o propiedad está legalmente en venta. Venta de inmuebles inexistentes: El fraude más común es vender propiedades que no existen, con documentos y planos falsificados. Suplantación de identidad: Se utilizan identidades falsas o se asume la identidad de un promotor legítimo para engañar a los compradores. Promesas irreales sobre la rentabilidad de las inversiones: Se hace creer a los compradores que una inversión inmobiliaria les reportará enormes ganancias, sin fundamentos sólidos que lo respalden.¿Aumentan las estafas?Aunque la percepción general es que han aumentado, las estadísticas oficiales no reflejan un incremento significativo. En 2024, solo en el Gran Santo Domingo se comercializaban aproximadamente 40,400 unidades de viviendas, y los casos de fraude representaban un porcentaje mínimo dentro del mercado. No obstante, la cobertura mediática ha magnificado el impacto de los casos denunciados.Recomendaciones para evitar fraudeAnnerys Meléndez, presidenta de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), expresó que las estafas inmobiliarias son cometidas principalmente por oportunistas, y no por promotores o constructores con trayectoria en el sector.Enfatiza que la mayoría de las estafas son cometidas por oportunistas sin trayectoria en el sector. Para evitar ser víctima, recomienda: Verificar el derecho de propiedad y que el promotor tenga todos los permisos legales, como la licencia de construcción del Ministerio de Viviendas y Edificaciones (Mived). Obtener un documento legal que valide la autoridad del representante de la empresa para firmar contratos. Asegurarse de que los pagos y contratos sean a nombre de la empresa, no de una persona física. Revisar si el proyecto cuenta con fideicomiso o financiamiento bancario reconocido. Investigar los proyectos previos de la empresa para evaluar su calidad y cumplimiento de plazos. Optar por empresas registradas y afiliadas a gremios como Acoprovi, lo que garantiza formalidad y transparencia. 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Si la compra se realizará a través de un apoderado (con poder legal), explica que se debe hablar directamente con el propietario y revisar el poder original para confirmar que todos estén al tanto, incluso contactar al notario actuante para asegurarse de que dicho acto se levantó en su presencia.Álvarez Martínez también recomienda verificar en el Registro Inmobiliario que el inmueble no tenga oposiciones, hipotecas, litigios o contingencias. “Lo ideal es solicitar una certificación de estado jurídico del inmueble, que refleje la situación registral actualizada”.Además, sugiere solicitar a un agrimensor que confirme que las coordenadas o “puntos” del solar o casa coincidan físicamente con la ubicación real. “Esto asegura que no compramos un terreno equivocado o que el inmueble ‘exista’ según su deslinde”. Diferencia entre estafa y reclamación Meléndez también explicó la diferencia entre una estafa y una reclamación. Una reclamación, señaló, es una inconformidad de una de las partes que puede ser conciliada, como una discrepancia en los precios o en la ejecución de la obra.Sin embargo, una estafa es un acto fraudulento donde la persona que recibe el dinero nunca entrega el inmueble o el proyecto no existe. Según Meléndez, las estafas pueden tomar muchas formas, como la venta de terrenos inexistentes o la suplantación de identidad de los promotoresFideicomiso: una solución Dos especialistas en bienes raíces coinciden en que una forma de minimizar los riesgos es invertir en proyectos respaldados por fideicomiso inmobiliario, regulado por la Ley No. 189-11 sobre Desarrollo Hipotecario y Fideicomiso.Elizabeth Martínez explica que, en este esquema, el dinero no va directamente a los desarrolladores, sino a una fiduciaria que administra los fondos y permisos del proyecto. De su lado, el experto en bienes raíces, Regis Jiménez, quien tiene más de 22 años en el sector, asegura que el fideicomiso permite un mayor control y evita que los fondos de los compradores se pierdan.¿Qué buscan los compradores?»Lo que he podido ver es que la mayoría de las personas buscan comprar al mejor precio posible, no por pagar menos, que son dos cosas diferentes», explica el experimentado agente inmobiliario Jiménez. Para él, la verdadera intención de muchos compradores no es simplemente conseguir un precio bajo, sino una inversión rentable.En este sentido, comparó situaciones en las que los compradores pueden adquirir propiedades por 50 mil dólares en diferentes ubicaciones, como una forma de diversificar su inversión en lugar de buscar una “ganga”.Al abordar el tema de las estafas en el sector, dijo que en estos casos las propiedades no necesariamente están por debajo de su valor real, sino que en algunos están sobrevaloradas. «Te ofrecieron ciertas condiciones, como vistas al mar, que no se conseguían en otras partes de la ciudad», aclara, y sostiene que la gente no está comprando simplemente por un precio más bajo, sino por las características únicas de las propiedades.Al ser preguntado sobre la percepción de las estafas en el mercado inmobiliario y si estas han afectado las ventas. Dijo, según su experiencia, que realmente lo que ha ralentizado el mercado no son las estafas, sino factores como el aumento de los precios de las viviendas y las altas tasas de interés. «Desde 2021, el aumento de los precios ha sido muy significativo, y junto con las tasas de interés altas, las personas tienen menos poder adquisitivo», refirió.Factores que impactanJiménez destaca que las estafas no son el principal freno en el mercado inmobiliario. Lo que realmente ha ralentizado las ventas en los últimos años es el incremento de precios y las altas tasas de interés, reduciendo el poder adquisitivo de los compradores desde 2021.Para evitar los engaños inmobiliarios, es fundamental informarse, verificar la legalidad de los proyectos y optar por desarrolladores con trayectoria reconocida.  La educación financiera y la precaución al momento de tomar decisiones para la compra son las mejores herramientas para asegurar una inversión segura en el mercado inmobiliario dominicano. «Cuando alguien cae en una estafa inmobiliaria, no es culpable. No se debe cuestionar su juicio, sino reconocer la habilidad del estafador para manipular la situación. Revictimizar a la persona es injusto» Angelina Sosa Psicóloga “¿Por qué somos tan vulnerables a caer en estos engaños?Angelina Sosa, psicóloga clínica y directora del Instituto de Salud Mental y Telepsicología, explica que quienes perpetran estas estafas suelen ser expertos en manipulación psicológica. Con un discurso convincente, un lenguaje corporal seguro y un tono firme, logran generar en la víctima una sensación de confianza absoluta.Expone que el perfil de las víctimas no es único: “Cualquiera de nosotros, en el momento adecuado, puede ser susceptible a caer en una estafa. Solo basta con que haya una necesidad sentida y que se ofrezca algo que la cubra», señala Sosa.El sueño de tener un hogarLa experta indica que esta necesidad universal de tener un techo propio es lo que hace que muchas personas caigan en el engaño. “Para muchos, comprar una vivienda es mucho más que una necesidad básica: es un sueño, un símbolo de éxito y estabilidad”.Sin embargo, la psicóloga aclara que esta vulnerabilidad no se debe a una falta de inteligencia o capacidad; no es una cuestión de educación o clase social. “Cualquier persona, independientemente de su nivel socioeconómico, puede ser víctima de una estafa si en ese momento se presenta una oferta tentadora. La clave está en la necesidad de seguridad y en la presión emocional de querer cumplir con un sueño tan importante”.Sosa insiste en que un aspecto crucial para evitar caer en estos fraudes es la educación. Plantea que, aunque “hoy en día la tecnología y el internet nos ofrecen acceso a mucha información, no todos saben cómo buscarla o cómo discernir entre lo verdadero y lo falso”.Señala, además, que la influencia de marcas reconocidas o entidades conocidas en el sector inmobiliario puede hacer que las personas bajen la guardia, pensando que están ante una oferta confiable. Por esta razón, Sosa advierte que es importante entender la diferencia entre una empresa vendedora y la constructora responsable de la obra.“La víctima hizo lo correcto al intentar adquirir un bien legítimo”, agrega Sosa, recordando que las víctimas de estafa no deben cargar con la culpa. ¿A dónde dirigirse en caso de estafa? El director de Proconsumidor, Eddy Alcántara, aclaró que la tarea de esta entidad relacionada con el sector inmobiliario es velar porque los derechos del consumidor no sean vulnerados ni por el constructor ni por el fabricante.Explicó que a la entidad llegan reclamaciones cuando hay un conflicto entre el constructor y el consumidor, ya sea por un aumento de precios, por problemas relacionados con vicios o defectos de construcción. “Nosotros recibimos esa reclamación o denuncia, procuramos socializar entre las partes. De lo contrario, el director ejecutivo emite una solución directamente, de acuerdo con lo aportado, procurando garantizar el derecho de todo el consumidor”.En caso de estafas, Alcántara indicó que estos son delitos, tipificados en una normativa totalmente diferente a la de Proconsumidor, y deben ser dirigidos al Ministerio Público para que intervenga. Tras el sometimiento del caso, se espera una sanción o condena ejemplar contra quienes hayan cometido la estafa. «A Proconsumidor podrán llegar algunos casos de esa naturaleza, y nosotros, cuando detectamos que estamos ante una estafa, los enviamos inmediatamente al Ministerio Público». Leer más Precios irrisorios y falsos primeros picazos: elementos de la supuesta estafa de Novasco Real Estate Comprar apartamentos en planos o la apuesta a una ruleta de engaños   Economía, Negocios, Harolyn Gavilán, Santo Domingo, inversión, Bienes raíces, Acoprovi, Fraude Inmobiliario, Hogar propio, Fraudes inmobiliarios